Интересът към складове в България говори за оптимизъм сред инвеститорите

22.06.2021

Шокът за веригите за доставки, който предизвикаха блокадите заради пандемията, стимулира производителите в Европа да започнат преместване на операциите си близо до основните пазари, а това очертава бързо растящ интерес към разширяване на дейността в Югоизточна Европа, съобщи "Ройтерс" по-рано този месец. Според агенцията става дума основно за Румъния, България и Сърбия, но за българския пазар нямаше много подробности.

"Дневник" провери на българския пазар наистина ли се ускоряват плановете на логистичните и складови компании до степен да се "очаква бизнесът да процъфтява".

Определено наблюдаваме повишаване на запитванията за логистични площи в София през последните месеци, коментира пред "Дневник" Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални, логистични имоти и развитие на парцели" в C&W Forton. По думите му сегментът на логистиката отбелязва ръст в глобален план и нашият пазар не е встрани от тези тенденции,

Той допълва все пак, че мащабите тук са значително по-малки в сравнение с пазарите в Централна и Източна Европа, където са разположени основните центрове за обслужване на поръчки на големите онлайн търговци в региона. По наблюдения на компанията през последните месеци е налице разрастване на логистичните оператори и дистрибуторските и куриерските компании в базите, където вече оперират.

Много местни компании в областта на леката и хранителната индустрия също разширяват площите си. "Като цяло обаче наемният пазар остава относително слабо развит за сметка на инвестициите в имоти за собствено ползване. Инвеститорите са компании, които имат осигурено финансиране и дългосрочни стратегии за развитие в България", обяснява Ангелов.

Пример за тези процеси е откритият през май нов логистичен център за комплексно складово съхранение и цялостни услуги в областта на електронната търговия от българската компания "Метрика", която е част от международната група на френския пощенски оператор La Poste. Центърът заема площ от 1900 кв.м в Индустриална зона София - Божурище, а в него са инвестирани над 100 хил. евро. От компанията обявиха, че в базата се предлага изцяло завършено логистично обслужване за малки и средни предприятия на 3 различни пазара - България, Гърция и Румъния.

Какво още показват данните на C&W Forton:
- компаниите от секторите на онлайн търговията и куриерските услуги са основните двигатели в сегмента на логистичните площи
- има и търсене на складови площи от фармацевтични компании, дистрибутори и търговски компании на медицински консумативи
- запитванията са за средни по размер площи (от 1000 до 3000 кв.м), но има и такива за 500 - 600 кв.м
- търсенето на складови площи основно се концентрира към локации с наличието на работна ръка и близост до крайни потребители и точки на доставка
- затова и индустриалните паркове и новоизградените площи за отдаване под наем са най-много в София, както и в големите районни градове Варна, Пловдив и Бургас.

По данни на компанията има и ръст на инвестициите в площи под наем, основно като разширение или обновяване на съществуващи бази. Има и проекти на компании, които изграждат площи за собствено ползване плюс допълнителна част за отдаване под наем, т.е. не са професионални инвеститори в подобни проекти.

"Инвестициите в изграждането на логистични имоти за отдаване под наем, както и покупката на развити и отдадени проекти под наем, показват увереност на инвеститорите за развитието на пазара и възстановяването на икономиката", казва Георгиев.

"Ройтерс" разказва, че подобно на други в сектора, холандската група Raben наблюдава нарастващ интерес от фирми, които се стремят да създадат вериги за доставки в близост до основните западноевропейски пазари, за да избегнат скъпоструващи затруднения като тези, причинени от COVID-19.

Raben Group оперира в 13 европейски държави, обслужващи индустрии, включително търговията на дребно и автомобилостроенето, и очаква нарастващите разходи навсякъде в нововъзникващата Европа да стимулират растежа в Югоизточна Европа и на Балканите. От компанията, както и от други фирми за индустриални складове заявиха, че водят преговори с компании, които искат да изместят по-близо някои операции от Азия и други райони, но е твърде рано да споделят подробности.

Компаниите ще се върнат от Азия в Европа. Трябва да сме готови, когато това се случи. - каза Томаш Незвицки, регионален директор в Raben.

Незвицки казва за "Ройтерс", че компанията ще отвори три нови склада в Румъния тази година, за да добави към портфолиото си от седем, тъй като ускорява плановете си за разширяване.

Установяване в Румъния и България създава възможности за продажби както за тези две държави от Европейския съюз, така и за съседи като Сърбия, където често е по-евтино и по-лесно да се стартират проекти, казват служители на компанията и анализатори.

Подобрените пътища и друга инфраструктура в Румъния и съседните страни, както и събития като излизането на Великобритания от ЕС и променящите се отношения с Китай засилиха перспективите им, добавят те.

"Те имат потенциала да доведат производствени или логистични дейности в Румъния, особено ако вземем предвид, че разходите за труд в производството например са сравними между Румъния и Китай", заяви компанията за недвижими имоти Colliers International в прогнозите си за пазара през 2021 г. .

Чуждестранните инвеститори също са привлечени от доходността на индустриални и логистични имоти, която се колебаеше през 2020 г. между 8-10% за Румъния и България и 5-7% в Полша, Чехия, Словакия и Унгария, казат от Colliers. За сравнение - тя е 4.5% в Германия или Франция.

Заплатите - около три пъти по-ниски в Сърбия и около наполовина по-малко в Румъния и България в сравнение с Чешката република - помагат за привличането на производители, каза Андрю Пиърсън, консултант по недвижими имоти в JLL. "Големите производствени планове се насочват на юг", допълва той.

България, Румъния и Сърбия - те ще повлияят на целия регион. - каза Андрю Пиърсън, генерален мениджър на JLL за Чехия

Централна Европа остава привлекателна за търговията на дребно и бизнеса със складови площи поради близостта с по-големи пазари като Германия. Но растежът от онлайн търговци на дребно като румънския eMAG също помага за увеличаване на търсенето на складове.

Югоизточна Европа обаче нараства с по-бързо темпо и запълва празнината. Това подтикна CTP, разработваща индустриални обекти, да се разшири в региона. Компанията, която отчете 73% годишен ръст на печалбата през първото тримесечие до 98.5 милиона евро, придоби 95 000 квадратни метра сгради от австралийската Cromwell Property Group миналия ноември в най-голямата сделка в румънската логистика през 2020 г.

Главният финансов директор на CTP Ричард Уилкинсън заяви, че компанията планира да увеличи своите имоти в Румъния до близо 2 милиона квадратни метра до края на 2021 г. Това е част от усилията за увеличаване на цялото й портфолио до 7.5 милиона метра тази година, от малко под 6 милиона, които притежаваше в края на 2020 г.

"Виждаме силно търсене (в Румъния, България и Сърбия), каза той. Започваме да виждаме компании, които искат да се върнат от Азия, и очаквам тази тенденция да продължи."

Индустриалният и логистичен сектор в Румъния - най-голямата икономика на Югоизточна Европа - е нараснал с 43% през първото тримесечие спрямо година по-рано. Това са 264 000 квадратни метра нови площи, отдадени под наем. Общо става дума за 5.16 милиона квадратни метра, според CBRE, консултантска компания за недвижими имоти. Сделката на "Дачия" за подновяване на наем на склад от 68 000 квадратни метра бележи най-голямата сделка в Румъния през първото тримесечие. Очаква се да бъдат построени още 600 000 квадратни метра индустриални площи.

Миналата година търговията на дребно движеше пазара и тази година залагаме на производството.
Разван Йоргу, управляващ директор на CBRE Румъния

"Занапред ще видим повече производства да бъдат преместени в Румъния", каза той пред "Ройтерс", като посочи пристигането през март на базирания в Индия производител на автомобилни части Sandhar Technologies.

Ford Motor Co също потвърди през април, че ще инвестира 300 милиона долара за изграждане на нов лек автомобил в завода в Крайова, като доказателство за нарастващото търсене в производството.

Полша и Чехия представляват най-големите пазари в индустриалния и логистичен складов сектор в нововъзникваща Европа с 20 млн. кв.м и 9 млн. кв.м складови площи. За сравнение - в Румъния те са около 5 млн. кв.м.

Квалифицирана работна ръка в региона и по-облекчените изисквания за разрешителни за изграждане на нови съоръжения помагат да се привлекат инвеститори от по-утвърдени бази като Чешката република, казват складовите и логистичните оператори.

Този интерес обаче не подхранва цените. Това се обяснява със стабилността при предлагането на имоти и лекото покачване на предлагането, които поддържат наемните нива в София устойчиви. За първокласни площи те са 4.2-4.4 евро/кв.м за средно големи обекти. При по-големите имоти (над 10 хил. кв.м) търсените нива са малко под 4 евро/кв.м.